Главная
Статьи
Услуги и Цены
Контакты
+7 (495) 191-33-93
10:00 - 19:00 пн-пт, вос. и субб. - выходные
Email: info@perevod-zemli.ru
Вы здесь:   Perevod-Zemli.ru  »  Статьи  »  Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Заказать расчет на перевод земли
Ваш e-mail *
Ваш контактный номер *
Укажите информацию по объекту *

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

 

Цены на изменение вида разрешенного использования земельного участка Вы можете узнать в Разделе Цены. Сделать заказ и узнать как изменить разрешенное использование земельных участков Вы сможете у наших специалистов. Изменить вид разрешенного использования земель разных категорий и изменить разрешенное использования Вашего участка - наша работа.

 

Рост объемов загородного строительства, а также расширение городской многоэтажной застройки требует наличия свободных территорий, и для того чтобы найти подходящее место для необходимо приложить массу усилий. Ведь место для проведения работ по застройке должно отвечать определенным требованиям, в том числе по расположению, транспортной доступности, привлекательности, как для девелопера, так и для будущих покупателей недвижимости. И даже когда земля найдена, может возникнуть проблемы. Одна из самых частых проблем - вид разрешенного использования.

 

Фактически вид разрешенного использования земельно участка – это целевое назначение земельного участка. Он определяет правила застройки и землепользования.


Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются согласно правилам землепользования и застройки. Такие документы разрабатываются и принимаются органами местного самоуправления: администрациями населенных пунктов, районов, областей. В случае, когда в этих правилах предусмотрены виды разрешенного использования, нужные владельцу участка, он может использовать участок в соответствии с его назначением. При этом дополнительные согласования не нужны.


Виды разрешенного использования земли определяют следующие важные характеристики земельного участка:


- Допустимые функциональные назначения объектов и сооружений, расположенных на земельном участке. Описание типов и назначений строений, которые допускается возводить и эксплуатировать. Например, возьмем землю с разрешенным видом использования «для промышленного производства» находится АЗС, то установленный вид разрешенного использования не позволяет без его изменения устанавливать на этом участке, к примеру, промышленный цех или склад. Также возможно установление разрешенного вида использования объектов капитального строительства.


- Потенциальные параметры застройки земельного участка
Устанавливает как минимальный для данного вида разрешенного использования размер земельного участка (особенно актуально при планировании коттеджных поселков). К примеру, может быть наложено ограничение по разделу земли на участки меньше 8 соток. Также регламентирует потенциальные параметры возводимых зданий. Определяется плотность застройки, количество этажей, площадь застройки и другие ключевые критерии.


- Кадастровая стоимость земельного участка

Для каждого района существуют нормативы по определению стоимости одного квадратного метра земли соответствующего вида разрешенного использования. Кадастровая стоимость является важнейшим экономическим критерием. Исходя из кадастровой стоимости ведется расчет налогов, проводится мониторинг сделок купли-продажи, размер арендной платы для арендаторов. При приватизации земельных участков, независимо от их вида разрешенного использования, отчисления в бюджет также рассчитываются исходя из кадастровой стоимости.


Соответственно любое решение собственника или инвестора о выборе месторасположения коттеджного поселка, производства, сельхозпроизводства и т.п. должно учитывать вид разрешенного использования участка.


Проблемы изменения видов разрешенного использования

 

В настоящее время Россия находится в последних рядах по простоте процедур изменения вида разрешенного использования земли и подключения коммуникаций. Проблем признана на национальном уровне, однако сегодня идет лишь предварительная работа по сбору точной информации по реальной практике взаимодействия собственников и органов местного самоуправления.


Ряд процедур просто не прописан, часть процедур существует лишь на бумаге. К сожалению далеко не все местные власти приняли необходимые регламенты и документы. Проблема усугубляется отсутствием грамотных кадров на местах. Также процедуру осложняет повсеместная нехватка документов на землю.

 

На сегодняшний день можно констатировать, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не является прозрачной, понятной процедурой с заранее известными сроками и ценами.

 

Как изменить вид разрешенного использования земельных участков: Процедура

 

Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка выглядит следующим образом:


Общий порядок изменения вида разрешенного использования регламентируется статьей 33 Градостроительного кодекса РФ.


Сперва собственник земельного участка или его законный представитель обращается в органы местного самоуправления (архитектурный комитет). Оформляется заявление на имя главы администрации в соответствии с существующими правилами. К заявлению необходимо прикладывать комплект документов. В зависимости от требуемого вида разрешенного использования может потребоваться согласования ряда  служб, включая: государственную экологическую экспертизу, расчет кадастровой стоимости земли, заключение почвенной экспертизы о пригодности/непригодности земель для использования в целях сельского хозяйства и прочая и прочая.


Заявление может быть не принято к рассмотрению по ряду обстоятельств. Основным поводом для отказа является неверное оформление заявки или нехватка каких-либо документов.


В случае, когда заявление об изменении вида разрешенного использования участка принято к рассмотрению, назначаются общественные слушания. В них участвуют граждане, проживающие на участке, и граждане, имеющие прилегающие (смежные) участки. Участники слушаний вправе высказывать свои предложения и замечания о переводе земли, результаты слушаний подлежат публикованию в местных СМИ.
Недовольные граждане способны существенно повлиять на результаты общественных слушаний, поэтому мы рекомендуем заказчику внимательно отнестись к организации слушаний.


По итогам слушаний комиссия по их организации выносит решение, подлежащее фиксации. На основании этого решения глава местной администрации выносит решение либо об изменении вида разрешенного использования, либо в отказе от изменения. Срок вынесения решения составляет два месяца, если объект подведомственен муниципальным органам, и три месяца, если объект находится в ведении федеральных структур.
Таким образом, что бы изменить вид разрешенного использования земельного участка потребуется от 6 месяцев до 1 года.

 

Стоимость изменения вида разрешенного использования

 

На стоимость процедуры сильно влияет район, текущая категория и вид разрешенного использования земли, кадастровая стоимость, наличие рядом границ населенных пунктов, экологическая ситуация в районе и, зачастую, интересы прочих заинтересованных ведомств. В среднем для оценки корректно использовать цифры от 200 долларов за сотку, не считая обязательных государственных пошлин, могущих составлять до 30% от кадастровой стоимости земли. Также необходимо учитывать затраты на межевание, топографическую съемку прочие кадастровые процедуры.


При всех сложностях изменение вида разрешенного использования земли является хорошим видом инвестиций. Цены на землю в ЦФО устойчиво растут, и по мере расширения Москвы потребность в землях сельскохозяйственного назначения уменьшается, а спрос на земли с видом разрешенного использования, позволяющим строительство домов, коттеджей и поселков стабильно растет из года в год.


Земли промышленности не имеют другой альтернативы, кроме соответствия реального производственного использования и вида разрешенного использования земли и зданий.