Главная
Статьи
Услуги и Цены
Контакты
+7 (495) 191-33-93
10:00 - 19:00 пн-пт, вос. и субб. - выходные
Email: info@perevod-zemli.ru
Вы здесь:   Perevod-Zemli.ru  »  Статьи  »  Виды разрешенного использования земельных участков
Заказать расчет на перевод земли
Ваш e-mail *
Ваш контактный номер *
Укажите информацию по объекту *

Виды разрешенного использования земельных участков

 

 

Вид разрешенного использования земельного участка – это установленный порядок пользования участком, фактически – его целевое назначение.

 

Видов разрешенного использования земельных участков существует огромное множество. К сожалению до недавнего времени не было общефедерального реестра видов разрешенного использования, поэтому ситуация решалась постановлениями на местном уровне.

Это привело к огромному росту злоупотреблений со стороны ряда чиновников. 

 

Виды разрешенного использования земельных участков определялся без учета интересов собственника, зачастую – с явными нарушениями. Риску были подвержены собственники любого имущества – зданий, промышленных строений, даже сельскохозяйственных земель.

 

Законодательство: виды разрешенного использования земельных участков

 

Ситуация изменилась в 2007-м году, когда министерством экономического развития было издано Методологическое указание. Оно определяло порядок вычисления кадастровой стоимости участков и установило виды разрешенного использования земельного участка для каждой категории земли.

 

Виды разрешенного использования земельных участков описываются подробно в действующем законодательстве Российской Федерации. В 2007-м году министерство экономического развития и торговли РФ разработало конкретный перечень из 16 пунктов.

 

Каждый из видов разрешенного использования земли регламентрирован. Для каждой категории существует расшифровка, определяющая возможности для хозяйственного использования соответствующих территорий.

 

Это могут быть участки промышленных предприятий и складов, тогда необходим вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

 

Планируя свою хозяйственную деятельность важно с самого начала определить, какой именно объект (или объекты) будут действовать на этой земле. Земельный кодекс РФ предусматривает возможное изменение назначения, однако для этого должны быть приведены соответствующие обоснования.

 

В основном для обоснования используется статья 33 Градостроительного кодекса РФ. Можно подготовить заключение о неэффективности использования земельного участка по его нынешнему назначению, снижение стоимости участка и объектов капитального строительства. Одним из возможных обоснований также является невозможность реализации законных прав собственника.

 

Слушанья о изменении видов разрешенного использования земельных участков.

 

На основании подготовленного заключения проводятся общественные слушания, в которых принимают участие собственники прилегающих земельных участков и представители администрации населенного пункта. Это одна из важнейших процедур для определения вида разрешенного использования земельного участка.

Для проведения общественных слушаний по определению вида разрешенного использования земли необходимо законным образом уведомить всех заинтересованных лиц. Для этого могут применяться как уведомления по почте, личное уведомление, собрания граждан. Однако зачастую единственным способом остается объявление в местной прессе. В объявлении указывается дата, место и время проведения слушаний по определению вида разрешенного использования земельного участка. Необходимо также согласовать время с представителями администрации.

 

Сам процесс слушаний может носить формальный характер, однако при возникновении принципиальных разногласий с жителями или представителями администрации могут возникнуть проблемы. Поэтому необходимо плотно работать с заказчиком, чтобы быть в курсе конкретной ситуации и возможных путей её решения.

 

После того, как эта процедура проведена, подается заявление в районный градостроительный комитет. Он должен принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Обычно на этом этапе проблем не возникает, однако возможны длительные согласования на месте. Градостроительный (или архитектурный) комитет может выдвигать ряд требований, в т.ч. не всегда до конца законных. Изменение вида разрешенного использования земельных участков может повлиять на транспортную, экологическую и экономическую ситуацию в районе, поэтому иногда на инициатора перевода земли накладываются дополнительные обременения. Как правило, их размер не слишком велик.

 

Подобные виды разрешенного использования земельных участков регламентированы для всех категорий земель, в т.ч. сельскохозяйственных и промышленных. Также описаны требования для других видов земельных участков, часть из которых сложнее, часть требует дополнительных согласований, как с министерствами, так и местными властями. Однако самыми коммерчески привлекательными являются именно эти виды разрешенного использования земельных участков, поэтому остановимся на них подробнее.

 

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель.

 

Сельскохозяйственные земли в регионах рискованного земледелия, к которым относится и Московская область, зачастую достаточно просто переводятся властями района в другие виды разрешенного использования. Обычными требованиями для перевода являются заключения экологической экспертизы. Возможно, также потребуется заключение о нецелесообразности использования земель как сельскохозяйственных. Земельный кодекс РФ устанавливает весь список возможных требований. Как правило, необходимо оценить также кадастровую стоимость земли, если это еще не было сделано, т.к. экспертиза может установить заметно более низкую кадастровую стоимость земли, чем применяют органы власти в районе, рассчитывающие её по внутренним методическим указаниям.

 

При изменении вида разрешенного использования земельного участка, относящегося к категории сельхозземель, с самого начала работы важно определить устраивающий собственника порядок застройки, описывающий как плотность застройки, так и этажность, и возможные обременения.

 

Рынок земель сельскохозяйственного назначения в России является развивающимся, процедуры до конца нерегламентированы, однако коммерческая привлекательность перевешивает возможные трудности и длительные сроки. При застройке пустующего колхозного поля инвестор получает не только большую выгоду, но и безрискованный портфель инвестирования. Земли сельскохозяйственного назначения не могут использоваться без вложения существенных ресурсов, тогда как изменение вида разрешенного использования этих земельных участков под строительство позволяет получать с них доход без дополнительных вложений.

 

Если говорить о землях промышленности, то не нужно объяснять, какую выгоду может получить инвестор. Земли сельхозназначения могут вплотную прилегать к населенному пункту. При изменении вида разрешенного использования возможно строительство любых объектов – от заправок и торговых центров до логистических терминалов и заводов. В таком случае прокладка коммуникаций будет существенно проще, а небольшая удаленность от населенного пункта даст огромный приток клиентов и существенно упростит логистические операции. Промышленность требует коммуникаций. А цена за подключение газа, электричества, водоснабжения и канализации зависит от близости магистральных путей. К примеру, газификация участков с промышленным видом разрешенного использования займет от 6 месяцев до 1 года, тогда как газифицировать землю сельхозназначения практически невозможно.

 

Как правило, незнание процедур и тонкостей не позволяет собственникам самостоятельно до конца и в соответствии с законодательством провести изменение вида разрешенного использования земельных участков. Мы рекомендуем обращаться к профессионалам с самого начала, не дожидаясь неизбежных проблем от некорректно поданных документов или не проведённых согласований.